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Risponde il Commercialista. Cessione immobile condominiale – consegnenze fiscali. di Alessandro De FIlippis

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Risponde il Commercialista. Cessione immobile condominiale – consegnenze fiscali. di Alessandro De FIlippis

nel mio Condominio abbiamo un locale comune che non viene mai utilizzato; ora qualcuno sta pensando di venderlo ma nell’ultima assemblea sono state dette molte cose contraddittorie circa la possibilità di farlo e la scarsa convenienza dell’operazione perché sul ricavato bisogna pagarci molte tasse.

Potrei avere chiarezza su questo aspetto.

 La vendita di un bene condominiale deve essere fatta alla presenza del notaio da parte di tutti i partecipanti alla comunione; quindi un atto “plurimo” dal quale non si può prescindere.

Venendo al secondo quesito, quello di carattere fiscale, la questione è in realtà piuttosto semplice: la cessione di un immobile è soggetta ad Irpef se vengono realizzati due presupposti: cessione a titolo oneroso e possesso dell’immobile venduto da meno di cinque anni.

Su questo l’articolo 67, comma 1), lettera b) del testo unico sulle imposte sui redditi (TUIR) non lascia spazio ad equivoci.

Parimenti chiaro è determinare la quota parte che ciascuno “condomino” ricava da questa cessione, posto che la partecipazione alle parti comuni si ha in base ai millesimi di proprietà condominiale.

Quindi, il prezzo della vendita andrà ripartito tra ciascuno in base ai propri millesimi di proprietà generale.

Posto, però, che parliamo di plusvalenza, dal prezzo ottenuto andrà sottratto il costo sostenuto; a tal fine l’articolo 68, 1° comma del TUIR parla di prezzo di acquisto o di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

E’ evidente che, trattandosi di immobile “acquisito” indirettamente con l’acquisto dell’immobile di proprietà, salvo una specifica indicazione nel proprio atto che attesta la quota parte di valore di questa pertinenza condominiale, determinarne il valore iniziale è pressocchè impossibile, mancando criteri oggettivi di quantificazione.

Qualora, però, detto singolo immobile condomijniale in passato fosse stato oggetto di spese di ristrutturazione, se opportunamente documentate, la quota parte di ciascuno potrà essere considerato un costo inerente ed andrà a ridurre la plusvalenza.

Un ultimo aspetto da analizzare è la decorrenza dei cinque anni; in tal caso bisognerà guardare i singoli atti di vendita dell’immobile principale, ovvero l’atto con il quale è stata assegnata la proprietà anche dei beni condominiali in quita parte.

Così facendo, ci troveremo di fronte persone, nello stesso Condominio, che saranno esonerate dal pagamento della plusvalenza e persone, le quali, avendo acquistato da meno di cinque anni, dovranno provvedere all’adempimento fiscale analizzato.

 

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