Locazioni brevi: obbligo di partita IVA dal terzo immobile

MATTEO MIGNARDI

Negli ultimi anni le locazioni brevi sono diventate una delle forme più diffuse – e discusse – di utilizzo degli immobili abitativi.
Per molti proprietari sono state una naturale evoluzione del concetto di affitto: più flessibile, più redditizio, spesso più adatto a città turistiche o a immobili che mal si prestavano alla locazione tradizionale.

Ricordiamo le specifiche caratteristiche normative in tema di locazioni brevi:

1. La locazione può avere ad oggetto esclusivamente civili abitazioni o parti di civile abitazione identificabile in una o più stanze;
2. La durata della locazione non può superare i trenta giorni;
3. Il contratto che disciplina la locazione può essere stipulato in maniera diretta tra le parti o per mezzo di intermediari immobiliari, compresi i portali online come Airbnb e Booking;
4. Il contratto di locazione può comprendere servizi accessori, tra i quali la pulizia e fornitura di biancheria iniziale, fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata. Vengono invece esclusi tutti i servizi aggiuntivi che presuppongono un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti, come ad esempio la somministrazione della colazione o di pasti, la disponibilità al noleggio di auto o il servizio di guide turistiche o interpreti.

L’idea di fondo era chiara: consentire al privato di affittare il proprio immobile per brevi periodi senza trasformarlo automaticamente in un imprenditore.

Per capire davvero il senso delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, è utile fare un passo indietro e ricostruire l’evoluzione normativa delle locazioni brevi.

Il regime fiscale delle locazioni brevi viene introdotto per la prima volta dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50 del 2017, con l’obiettivo di disciplinare un fenomeno in forte crescita, fino ad allora privo di una cornice fiscale chiara.

La logica originaria era semplice: consentire alle persone fisiche che affittano immobili per brevi periodi, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, di beneficiare di un regime fiscale agevolato e semplificato. Secondo il comma 3 dell’art. 4 del DL 50/2017 infatti sono assimilati ai contratti di locazione breve anche i contratti di sublocazione ed i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Ai redditi derivanti da queste tipologie di contratti vi è quindi la possibilità di applicare la cedolare secca, che con la legge di Bilancio 2024 viene aumentata dal 21% al 26%.

Dal 2024 per le locazioni brevi, quindi, l’aliquota è stata fissata al 26% come aliquota ordinaria, con una riduzione al 21% per una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Questa impostazione rifletteva chiaramente l’idea di fondo:
la locazione breve era considerata un’attività essenzialmente privata, seppur fiscalmente regolata.

Il primo cambio di passo: la presunzione d’impresa dal 2021

Con la Legge di Bilancio 2021, il legislatore introduce per la prima volta una presunzione di imprenditorialità legata al numero di immobili.

A partire dal periodo d’imposta 2021, infatti, nel caso di più di quattro immobili adibiti a locazione breve, l’attività esercitata “si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile”, ma non sono mai state chiarite le modalità attuative, soprattutto per il trattamento delle precedenti locazioni brevi ai fini turistici già in essere e autorizzate dai Comuni e dalle Regioni.

Anche se questa previsione a livello nazionale ha avuto un impatto minimo, vi è per la prima volta un riferimento certo e “numerico”. Era infatti necessario individuare degli elementi idonei a tracciare il confine fra l’esercizio di mera locazione immobiliare occasionale (spesso turistica) e l’esercizio di una vera e propria attività commerciale. I destinatari principali della nuova norma erano sicuramente i già titolari di locazioni brevi ai fini turistici per più di quattro immobili nella stessa regione (dove è attualmente consentita la locazione ai fini turistici senza limiti), mentre erano rari i casi di soggetti che avevano più di quattro immobili, in diverse regioni, adibiti a locazione breve.

Dalla quinta alla terza unità: la stretta della Legge di Bilancio 2026

L’ultimo e più incisivo intervento arriva con la Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 17, della Legge n. 199/2025), che modifica nuovamente l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020. La presunzione di imprenditorialità scatta con la destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti, quindi dal terzo l’attività è considerata impresa per legge. Tale presunzione di imprenditorialità riguarda anche i contratti di sublocazione ed i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

La novità è resa ancora più rilevante da un aspetto tutt’altro che secondario: l’assenza di un regime transitorio. Chi al 31 dicembre 2025 gestiva tre o quattro immobili in locazione breve, nel rispetto della normativa allora vigente, dal 2026 si trova automaticamente oltre soglia, con l’obbligo di adeguarsi immediatamente.

Con un numero di immobili destinati alla locazione breve superiore a due sorge quindi una presunzione di imprenditorialità, con conseguenze immediate in termini di imposte sui redditi ed IVA. Basti pensare che non sarà più possibile applicare la cedolare secca sui redditi prodotti, in quanto scatta l’obbligo di Partita IVA perché l’intero incasso diventa reddito d’impresa.

La soglia non è una franchigia: superare il limite non significa che solo il terzo immobile diventa impresa. Con il terzo appartamento tutta l’attività di locazione breve dell’anno, su tutti gli immobili, diventa reddito d’impresa.

Nei casi in cui l’attività di locazione breve viene qualificata come attività d’impresa per effetto della presunzione introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, il cambiamento non riguarda solo l’aspetto fiscale ma, in realtà, cambia proprio il modo in cui l’attività deve essere inquadrata e gestita: basti pensare all’obbligo di certificare gli incassi con l’emissione delle fatture elettroniche o dei documenti commerciali (ex scontrini fiscali), il cui mancato adempimento comporta sanzioni pecuniarie e accessorie che possono arrivare fino alla chiusura dell’attività. I passi e adempimenti necessari per l’apertura di un’attività imprenditoriale sono:

• Apertura della Partita IVA;
• Iscrizione al Registro delle Imprese
• Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune in cui si svolge l’attività;
• Eventuale iscrizione INPS alla Gestione commercianti.

Scelta del regime fiscale più adatto e individuazione del corretto codice ATECO

Chi esercita la locazione breve in forma d’impresa individuale deve individuare il regime fiscale più adatto alla propria situazione, scegliendo tra: regime forfettario, se in possesso dei requisiti, e regime ordinario, con tassazione IRPEF.

Con il regime forfettario i ricavi non sono soggetti a IVA, il reddito non si calcola sulla base dei costi effettivi ma viene applicato un coefficiente di redditività, che per le attività ricettive extralberghiere e locazioni turistiche è pari al 40%.

Nel regime ordinario, invece, il reddito viene determinato in modo analitico, i costi possono essere dedotti e le prestazioni rientrano nel campo IVA (con applicazione dell’aliquota del 10% in caso di servizi di case e appartamenti per vacanze e possibilità di applicazione dell’esenzione Iva ex art. 10 per le locazioni).

Il codice ATECO da scegliere deve rappresentare l’attività effettivamente svolta: il codice indicato per l’attività di Case e appartamenti per vacanze e di Locazione Turistica imprenditoriale (prevista dal comma 8 dell’articolo 13-ter del Decreto Anticipi) con l’entrata in vigore della nuova classificazione ATECO 2025 è sicuramente il 55.20.42 – “Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze” che comprende i servizi di alloggio forniti da famiglie private oppure in case e appartamenti per vacanze per un periodo inferiore a un anno. Per tutti gli host e i soggetti che si troveranno a dover aprire la Partita IVA, il regime forfettario rappresenta una delle opzioni più interessanti, ovviamente se in possesso dei requisiti previsti dalla legge. Con questa attività il coefficiente di redditività è pari al 40%: quindi solo il 40% dei ricavi incassati viene assoggettato ad imposta sostitutiva pari al 15% (o 5% nei primi cinque anni in caso di nuova attività).

In pratica: su 50.000 euro di ricavi il reddito imponibile è pari a 20.000 euro su cui si applica l’imposta sostitutiva del regime forfettario.

In linea generale, chi svolge questo tipo di attività imprenditoriali è tenuto all’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS, con un’aliquota complessiva del 24,48% applicata sul reddito imponibile (non sui ricavi).

In alcuni casi i contributi INPS possono essere anche ridotti oppure non essere dovuti affatto. Ad esempio:

• soggetti in regime forfettario: vi è la possibilità di richiedere una riduzione del 35% dei contributi INPS;
• pensionati: è prevista una riduzione del 50% dei contributi INPS;
• lavoratori dipendenti full time (con orario e contribuzione prevalente): l’iscrizione alla Gestione Commercianti può non essere dovuta.

Cedolare secca vs Regime forfettario attività extralberghiere

Cedolare secca (locazioni brevi):

• Tassazione: 21% o 26%
• Applicata sull’intero canone
• Nessuna deduzione di costi
• Nessuna contribuzione INPS

Regime forfettario (attività d’impresa)

• Imponibile calcolato sul 40% del fatturato
• Imposta sostitutiva 5% o 15%
• Contributi INPS dovuti, ma sul reddito imponibile ridotto

In conclusione, possiamo affermare che aprire la partita IVA è anche una scelta di vita: non è solo un adempimento fiscale ma è un vero e proprio cambio di prospettiva. Non significa solo pagare le imposte in modo diverso, è un’occasione per poter pianificare di più e improvvisare di meno. E questo, nel mondo dell’ospitalità e degli affitti brevi, è spesso il primo vero passo verso un progetto che dura nel tempo.

A cura di Matteo Mignardi – Dott. Commercialista, ODCEC di Roma

Segretario Osservatorio sul Turismo ODCEC di Roma